黑龙江哈尔滨:抢上“去库存”顺风车

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有15年未回乡过春节,无论穿多厚,彻骨的寒风都不容分说地欢迎你。这里是今年春节爆出?“天价鱼”事件的哈尔滨,黑龙江省省会,中国著名的历史文化名城、热点旅游城市和国际冰雪文化名城。哈尔滨四季分明,冬季漫长寒冷,在零下20多度,最容易感受到楼市的热度。哈尔滨好像十年前的北京,售楼广告随处可见,似乎红火得与春节很应景。

哈市目前在售楼盘有200余个,恒大、万达、中海、保利等大品牌开发商齐聚这里。其中恒大自2011年起,用了五年时间在黑龙江连开11盘,2015年销售额达50亿元。在此轮全员去库存的利好政策下,各家房企积极备战顺势而为。
开门红,卖力促销
春节前后历来是楼市淡季,但今年的哈尔滨楼市似乎有点异常,地方媒体争相报道了相关盛况。其中据某售楼中心一位销售经理介绍,春节过后,市民看房热情高涨,每天楼盘的来电来访量达到300-400个,2月份交易量比1月份增长50%还多。
有数据显示,哈尔滨1月份的商品房成交套数为3802套,成交面积达42.1万平方米。此外,2月18日,哈尔滨商品房总备案套数68套,备案面积7800.61平方米,19日,总备案套数91套,备案面积8821.899平方米,成交上涨趋势明显。进入3月,继2月楼市逐渐升温后,首周商品房成交量上升,环比上涨82.6%。截至发稿时,记者在冰城房网看到3月9日销售仍达到较高水平??213套。
另据哈尔滨当地媒体报道的数据显示,自去年12月份以来,哈尔滨商品房价格开始修企稳上涨。2月新房均价7145元/平米,环比涨0.51%,同比下降1.42%。
不仅如此,哈尔滨开年的二手房市场也同样回暖,据相关人员表示,“开门就有需求”、“节后十天每天都有成交”。可以看出,哈尔滨楼市的热度正在追赶上海、深圳的步伐。
除了购房者踊跃外,开发商也在全力促销,竭力清盘。
本刊记者在楼市相关网站上,看到哈市3月13日看房团招募及各式打折促销的广告,例如“冰城置业8.3折最实惠”、“首付2万起超诱惑”。其中群力观江国际打出“你买房子我送钱和车位”大招吸引购房者。
自去年以来,哈市房地产市场低迷,促销不断,而且力度持续升级中,“交1万享5万优惠”、“送奔驰轿车送价值30万元的车位”,无论是豪宅、刚需,还是商业地产都在加入促销行列。而在开年房地产回暖的大势之下,如何能够抓住时机,迅速去化同样是当下房企们需要面对的问题。
数据涨,政策助推
开年哈尔滨楼市之所以出现这样回暖,与春节前后一系列政策叠加不无关系。
2月2日,央行联合银监会,决定在不实施限购城市首套房首付比例最低降至两成,二套房首付比例最低可付三成。
随后,据当地媒体报道,哈尔滨多家银行都降低了房贷的首付比例,其中包括招商银行、建设银行、农业银行、兴业银行、浦发银行、交通银行。各银行虽没有按照央行推行的新政那样将首付降低至20%,但也把首付比例降低至25%,同样激发了一部分人的购房需求。
2月19日,三部委正式公布契税和营业税新政。契税、营业税的优惠条件为购房者减轻了买房负担,这同样促使刚需、改善型客户积极入市。
从哈市房产部门获悉,从2月22日房产契税新政落地至25日短短四天时间,哈市房产交易量为1200套左右(含住宅和商服、一手房和二手房),90平米以上的大户型占35%以上,而在去年同期仅有三四百套。
据哈市房产部门相关人士分析,去年房地产市场低迷,全市月均二手房销量在4500套左右,主要以刚需为主;而今年楼市利好政策的不断出台,不仅降低了购房成本,也提振了购房者对未来房市的信心,改善性住房和投资性购房的市民也将进入市场。
另据记者了解,已购房可在二环内落户,这是3月哈尔滨开始施行的户籍新举措,户籍政策对楼市促进作用也不可小看。
而在这些政策落地之前,对于市场上的大多售楼处而言,“门可罗雀”似乎成了常态,而被称为“冰城地产晴雨表”的哈尔滨房展会,参展人数屡创新低。

房楼齐聚>>哈市目前在售楼盘有200余个,恒大、万达、中海、保利等大品牌开发商齐聚这里。

从黑龙江省住房和城乡建设厅了解到,2015年该省商品房销售面积和销售额“双降”,全年房地产新开工面积2182万平方米,同比下降33.5%。2015年黑龙江省完成房地产开发投资992亿元,同比下降25.1%。商品房销售面积1997万平方米,同比下降19.4%。商品房销售额1027亿元,同比下降15%。这么多的下降走势,不可谓压力不大。
去库存,“金三银四”可期
据市民王先生介绍。自2013年,虽然哈市房价表面上一直坚挺,但实际有所下降。开发商为了安抚此前的购房者,常以促销等形式暗降。
王先生很庆幸自已在2002年以13万元买的一套住房,在2012年便以60万元出手。“目前这套房子肯定卖不到60万元”他说。
2008年前后,哈市房地产项目如雨后春笋,楼市出现供大于求态势,库存压力显现。最明显的是位于松花江南岸的群力新区,群力新区规划用地面积27.33公顷,总建筑规模3200万平方米。该区域2006年大面积征迁工作完成后,聚集着多个楼盘,被称为城区周缘一块置业宝地,虽然居住环境无可挑剔,但从目前来看,该区域与其他很多地方的新城一样,入住率并不高。
在哈尔滨,唯一坚挺的房子当数学区房。国家统计局哈尔滨调查队的最新调查显示,哈市学区房价格居高不下,热门房源需求依旧旺盛。
以哈尔滨市南岗区花园校、铁岭校、继红校三所学校为例,某中介公司列举了2015年三个学校划片的楼盘交易价格。其中花园小学校区房均价达20000元/平米,铁岭校区11000元/平米,近年来不断走低的继红校目前价格也在9000元左右/平米,而同地段非重点校区的房均价仅为7500元/平米。
据记者了解,哈尔滨正在对“多校划片”进行调研,在此之前,哈尔滨的公办小学一直坚持的是“就近入学”的原则,采用“多校划片”招生方式之后,对学区房的冲击不可避免。
易居中国黑龙江营销中心副总裁陶汉分析,哈尔滨受人口导出和产业结构调整限制,目前处在全国二线半城市水平,楼市跟全国比是一个“温水”状态,多数楼盘仍然面临去库存难题。
2016年哈尔滨置业心态调查

目前,市场上房子总价控制在80万元以内、面积在70-90平方米之间的两居室、三居室房最受欢迎。随着“金三银四”和楼市杠杆政策效应的显现,预计在3月初-4月末期间,哈尔滨楼市将迎来“小阳春”。
搜房网哈尔滨区域总经理徐渌分析,目前对买房和卖房者而言都是最好的时机。但受当前哈市房地产市场库存高企影响,去化能力相对较弱,哈尔滨不会出现南方一线城市的房价疯涨。楼市整体“维稳”是常态。

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