中国农村土地流转定价问题研究

共4733字

中图分类号:F301文献标识码:A文章编码:1003-2738(2011)11-0065-02


摘要:随着生产技术的进步,土地规模化运作已成为一种趋势;同时,农村劳动力大规模从农村向城市转移,使更多的土地闲置下来。综合来看,土地流转过程中所涉及的众多问题中,价格是最关键的问题。所以,本文运用博弈理论对农村土地流转的定价问题进行分析。通过建立土地所有者与需求方讨价还价的博弈模型,揭示了交易价格的形成过程及其影响因素,并探讨了政府、中间人和信息披露部门的参与对土地流转过程中交易价格形成的影响;总结出几点结论和启示,希望可以为当今还未成熟的土地流转市场提供借鉴和指导。
关键词:农村土地流转;定价;博弈分析

一、引言
我国农村土地家庭联产承包制政策是从1978年开始,后经1998年重新规定土地所有权30年不变。农民对土地进行大量人力物力投入,提高了劳动生产率。随着先进技术的发展,通过大规模生产运作来实现更高的生产效率是一种必然趋势。再加上近些年,农村劳动力大量从农村向城市转移,更多的土地闲置下来,这为大规模土地运作提供了条件,所以土地流转这一模式也应运而生。土地流转是指土地所有权和使用权在不同所有者或使用者之间进行公平公正的流转与转让。本文所指的土地流转仅指家庭承包经营责任制下的农民承包田使用权的流转。
学者们对于土地流转进行了大量研究,也提出了一些可行性建议。主要研究有:关艳(2011)通过分析全国农村土地流转市场现状的成因,对促进农村土地流转市场发展提出相应对策[1];周天勇和张弥(2011)从我国土地体制改革和立法的目的入手,提出了改革和形成合理的地方政府房地产交易增值税、房产税、土地使用税等建议[2];方文(2011)在对不同时期土地规模与土地效率二者关系进行考察后,发现规模经营与土地效率之间的相关性在不同时期有着方向上的变异性,通过建立影响土地流转供需双方决策行为的模型,分析了影响土地流转的各因子及影响程度[3]。“理论界之所以认为土地流转是有效率的,主要基于以下两点理由:一是认为在平均化的家庭承包制下,不利于土地的规模化经营,而土地流转能解决这个问题,二是认为土地流转会通过所谓的边际产出‘拉平效应’[4],改善土地资源的配置效率”[5]。
现有文献一般只是基于现状描述,分析了土地流转的必要性,而没有对其定价机制影响因素等相关问题做出深入而合理的解释,也缺乏对相关问题深入的理论分析。
二、研究思路与假设
第一,当事人为土地所有者和需求方,他们都是农村土地流转过程中的卖方和买方,分别用和表示。买卖双方都是理性的,即卖方希望以尽可能高的价格转让土地使用权,而买方则希望以尽可能低的价格获得土地使用权。
第二,土地价格一般是和前一年粮食价格存在正相关关系。假设当年平均价格为,这是买卖双方共同掌握的信息,但是,关于土地是优等地还是劣等地,当事人之间存在信息不对称。所以,土地转让价格要大于(),即是土地流转过程中卖方能够接受的最低价格。
第三,代表土地流转后给买卖双方带来的收益或好处,它表示在土地流转过程中的总体溢价水平。双方对土地溢价会做出不同的估计,假设分别为和(二者显然均大于0;否则,流转便失去意义)。的大小取决于土地流转后给卖方带来的收益。该收益一定是比自己经营土地的收益大,才选择土地流转。的大小则与买方获得的收益密切相关,比如土地流转后,自身的土地具有一定面积后,可以运用先进技术来进行规模生产,提高效率。在一定程度上,与是此消彼长的关系。
第四,假设和分别代表卖方和买方对土地的估价。卖方对土地的估价为;买方对土地的估价为。由于和均大于0,则和均大于,同时假设当时,土地流转不会发生,即在本博弈模型中,土地流转存在的前提是。
第五,假设土地流转按照价格成交,卖方和买方在土地流转过程中利益水平(pay-off)分别用和表示,则卖方在土地流转过程中得益为;买方的利益为。(,,)可以推出,结合假设(4),可得出。
另外,在博弈过程中,买卖双方不仅要考虑行动策略对对方的影响,还要考虑给自己带来的影响,因此,买卖双方需要经过多次讨价还价才能达成交易。假设双方在经过个回合后达成交易,交易价格可以用表示,其中,
第六,由于每进行一次讨价还价,买卖双方都将消耗一定量的资源和谈判费用,得益水平就要打一次折扣,因此,需要对各个回合的得益水平按照货币时间价值进行贴现。假设折现系数为,它表示参与讨价还价的各方对谈判的耐心程度,对讨价还价有耐心,就越大,对讨价还价缺乏耐心,就越小。卖方和买方的耐心程度系数分别用和表示。
三、模型构建与分析
1.博弈模型建立。
在当前农村土地流转过程中,大多属于卖方市场,买方主动向卖方表达购买愿望。假设买方报出价格,卖方在接收到买方的报价后选择行动策略:即接受报价还是不接受报价。如果卖方接受价格,双方按照价格完成土地流转,博弈过程在第一个回合结束。此时,卖方的得益水平为,买方的得益水平为。若考虑耐心程度系数,卖方和买方的得益水平分别调整为和。
如果卖方不接受报价,可以出价,(显然,),然后由买方选择行动策略:双方进入第二个回合的讨价还价。如果买方接受,双方按照价格完成土地转让,博弈过程在第二个回合终止。双方的利得益为和。
具体的博弈过程见图1所示的博弈树图。图中,方括号中的第一个数字代表卖方的得益,第二个数字代表买方的得益。




2.博弈结果。
在上述讨论,在讨价还价的过程中,只要有任何一方接受对方的价格,博弈就宣告结束;只要未达成一致的价格,讨价还价就要无限期地进行下去,直至达成交易。当按照任何一个价格成交时,卖方和买方的得益和分别为和,则双方的总得益。令,则有双方的总得益水平。根据前面关于交易条件的讨论,实际上土地所有者的要价会低于需求方的真实估价,而需求方的出价会高于土地
所有者的估价,则有。这样经过多个回合的讨价还价,最终达成双方认可的成交价,显然。考察讨价还价过程的每轮出价,这是一个震荡的、向均衡值收敛的可行集,如图2所示。

Rubinstein[6]、Shaked和Sutton[7]的研究证明,在存在贴现的无限期轮流讨价还价的博弈中,完全均衡结果是惟一的,该子博弈纳什均衡为:


3.对博弈结果讨论。
前面关于讨价还价过程的分析表明,在土地流转的博弈过程中,买方和卖方的得益水平是双方讨价还价的结果,当按照任何一个价格成交时,卖方和买方的得益水平和分别表示为和。由公式(2)和公式(3)可以看出,影响买卖双方得益水平的因素包括:,和。
由于,则纳什均衡状态下存在一个惟一的成交价格:

公式(4)表示,在不完全信息的土地流转市场上,均衡的转让价格是由买卖双方在多次讨价还价过程中形成的,是双方博弈的结果,而决定转让价格高低因素主要有:,,和。
第一,转让价格与卖方对土地的估价呈正相关关系。由于为卖方对土地的评估,卖方对土地估价越高,土地的成交价格就会越高。而决定卖方对土地的主要因素是土地的本身质量及其寻求转让的动机。
第二,转让价格与买方和卖方对土地的估价偏差的大小正相关。表示买方与卖方对土地的估价偏差()。越大,表明买方对土地的估价越是高于卖方对其土地的估价,则达成的转让价格就会越高。并且,只有买方认为土地流转后通过自己的管理,土地会带来更大的收益时,买方才会对土地做出较高的估价。因此,也可以看作是买方对自身的经济实力、经营运作水平、管理能力的综合评价。


第三,转让价格的高低与卖方的耐心程度正相关,越大,转让价格就越高。的大小与卖方在讨价还价过程中收集信息的成本、谈判费用及机会损失等有关。越大,表明卖方的讨价还价成本越低,比如可以继续种植土地,并且距离春季播种时间还很远时,它就有足够的耐心和时间与买方方进行周旋,以便卖个好价钱。相反,如果卖方强烈渴望转让土地(要去城里务工或没有办法种地),则讨价还价的时间拖延得越长,其机会成本就越大,为降低损失,卖方只能选择尽快贱卖。
第四,转让价格的高低还与买方的耐心程度呈负相关关系,越大,转让价格就越低。的大小与买方在讨价还价中所消耗的资源、谈判费用、信息收集成本有关。越大,表明其讨价还价的成本越低,买方越有耐心与卖方讨价还价,则转让后买方获得的收益就越大,这样就越有可能形成对买方有利的转让价格。
四、结论与启示
1.在只有买卖双方参与的农村土地流转市场上,最终交易价格的形成是买卖双方不断讨价还价的结果。买卖双方对土地价值的评估是决定土地转让价格的重要因素。
2.由于我国土地流转市场发育不完善,相关法律法规不健全,我认为有几点需要改善:
首先,要让农民意识到土地的适度集中规模化经营是有效率的,使他们有意愿参加土地的流转。卖方可以充分发掘和展示自有土地的优势:如土地质量、土地位置以及是否有灌溉用的水井等设施,来增强自身的讨价还价能力。
其次,发展中介服务组织。农村土地流转市场运行的关键在于土地流转价格要公正合理地反映市场供求关系。土地资产评估机构要科学估价,信息服务机构要及时准确传递价格变动信息,引导土地使用权按照市场需求合理流转。法律服务机构要引导土地流转各方规范合同的签订,调整土地流转过程中产生的纠纷。
再次,随着土地流转后土地经营面积的扩大,各种投资也增加,加之农业生产本身的特点,使农业经营大户面临自然和社会风险时所造成的损失也就越大。国家应继续做好各项支农惠农补贴和资金、税收扶持政策,同时更要加强对农业保险的投入和支持,扩大现有农业保险的品种和覆盖范围,设立农业企业风险保证基金,从而培养有效的土地流转需求方。
最后,加强农村土地流转市场建设的制度保障。具体来说,一是必须严格控制土地的流向,避免耕地资源的流失;二是严厉土地土地使用制度,完善土地补偿机制,严厉制止各种强占与寻租行为;三是避免土地流转过程中可能出现的垄断,有必要进行农村土地流转的主体身份、方式与范围做出明确界定,并建立相应的规范机制。

参考文献:
[1]关艳:《我国农村土地流转市场现状调查及对策研究》,《经济纵横》2011年第3期。
[2]周天勇、张弥:《中国土地制度的进一步改革和修法》,《财贸经济》2011年第2期。
[3]方文:《农村集体土地流转及规模经营的绩效评价》,《财贸经济》2011年第1期。
[4}姚洋:《中国农地制度:一个分析框架》,《中国社会科学》2000年第2期。
[5]贺振华:《农户兼业及其对农村土地流转的影响??一个分析框架》,《上海财经大学学报(哲社版)》2006年第9期。
[6]Rubinstein,《A.PerfectEquilibriuminaBargainingModel》,《Econometrica》1982,50(1).
[7]Shaked,A.,Sutton,J.《InvoluntaryUnemploymentasaPerfectEquilibriuminaBargainingModel》,《Econometrica》1984,52(13)。


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